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Opinião. Suspensão do pagamento das rendas: uma solução ou o adiamento de um problema?

Regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19

As medidas do Governo prevêem a possibilidade de suspensão das rendas até um mês após o fim do estado de emergência. Inquilinos e senhorios podem pedir empréstimo.

“Colocar as pessoas dentro de casas, apesar de ser um objetivo desejável, não deveria ser o principal objetivo de um país. Mantê-los nas casas deveria ser a ambição”. Warren Buffett, em carta de 2008, aos acionistas da Berkshire Hathaway

Face ao estado de emergência latente que vivemos, bem como as suas nefastas consequências, foi evidente a necessidade de promover medidas urgentes também na área da habitação, pois trata-se de uma das áreas onde a população sente mais instabilidade, insegurança e angústia.

Foi efetivamente nesta relação arrendatário/senhorio e inerentes obrigações, que o governo aprovou na passada quinta feira, medidas que se aplicam ao arrendamento habitacional, mas também ao arrendamento não habitacional, nomeadamente a estabelecimentos que encerraram ou viram suspensa a sua atividade normal devido à pandemia provocada pelo novo coronavírus.

Efetivamente, a proposta de lei n.º 21/XIV, “estabelece um regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia Covid-19”, bem como cria um regime excecional de proteção aos arrendatários, prevendo regras específicas para as rendas não habitacionais e salvaguardando também a situação dos senhorios que possam ficar em situação de carência económica pela falta de pagamento das rendas dos seus inquilinos.

E este, não sendo o único ponto de relevância nestas matérias a intervir, assume um impacto evidente na vida da população, pois as dificuldades no cumprimento do pagamento das rendas são evidentes. Não podemos esquecer que face ao encerramento (ou diminuição da atividade) “obrigatório” do comércio em geral e assim à “ausência” ou redução expressiva na faturação, bem como o impacto que a falta do pagamento das mesmas vai ter na esfera financeira do senhorio, terá a montante e a jusante consequências relevantes na “sobrevivência” das partes.

Estas medidas pretendem essencialmente salvaguardar, assegurar e proteger a manutenção desta relação de arrendamento, com recursos a medidas financeiras do estado, no tempo e em condições excepcionais.

E de acordo com o Governo, as propostas visam encontrar um equilíbrio que defendesse as famílias, mas protegesse também os senhorios, pois estes últimos, para além da potencial redução do seu habitual rendimento, têm por vezes obrigações financeiras junto da banca sobre investimentos levados a efeito para aquisição desses mesmos imóveis e assim com a respetiva consignação de rendimentos, ou seja, utilizar o valor da renda para liquidar a prestação/obrigação à entidade bancária.

E sobre este exemplo e em modo de conexão de medidas, importa invocar os procedimentos igualmente aprovados sobre a moratória junto das entidades bancárias, cujo tema não iremos aqui abordar, mas que permite entender o alcance e complexidade da implementação destas medidas, bem como as consequências e impactos que estas dificuldades podem ter nas famílias e na economia em geral.

Dessas medidas devo apontar duas com relevância prática; a possibilidade de suspensão do pagamento das rendas até um mês após o fim do estado de emergência, ou seja, a previsão do diferimento no pagamento das rendas, que terão que ser pagas no prazo de um ano, com aplicação desde o dia 1 de abril (que apenas se aplica a quem tiver perdido rendimentos), e a suspensão da caducidade dos contratos de arrendamento até 30 de Junho. De facto, esta última medida referida, implementada e proposta pelo Governo, estabelece que “os contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, ou as respetivas renovações, não cessam por caducidade até ao dia 30 de junho de 2020, salvo se o arrendatário não se opuser.

E nestes termos, importa realçar que a indemnização por atraso no pagamento de rendas não é exigível “no pagamento de rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente”.

E desde já chamo a atenção para as devidas diferenças nos procedimentos e alcance das medidas, quer estejamos perante um arrendamento habitacional e arrendamento não habitacional, que infra se explanará.

Questão certamente pertinente passa por aferir quais os procedimentos a tomar, no que toca à tramitação e início deste processo, nomeadamente quanto à forma e momento para proceder ao pedido da moratória nas rendas e quem tem legitimidade para o fazer…

Ora, quanto ao pedido da moratória, os prazos de notificação para o efeito do senhorio, prevendo que, no caso das rendas que se vençam aquando da entrada em vigor do decreto-lei, esta notificação possa ser feita “até 20 dias” depois da entrada em vigor do diploma. Assim, os inquilinos que não consigam pagar a renda “têm o dever de informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendem beneficiar”, sendo que em relação às rendas que se vençam entretanto a notificação pode ser feita até 20 dias após a data de entrada em vigor do diploma aprovado.

No que toca à quebra de rendimentos e assim condição para solicitar a moratória no pagamento da renda, relevam as diferenças entre arrendamentos habitacionais e não habitacionais, bem como o papel que arrendatários e senhorios, têm em cada um deles.

As novas regras agora aprovadas no parlamento preveem, no caso das famílias, e assim no âmbito do arrendamento habitacional, que possa haver lugar à suspensão do pagamento da renda nos meses em que vigore o estado de emergência e no mês subsequente caso se registe uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior.

Esta mesma suspensão também é permitida caso a taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário destinada ao pagamento da renda se torne superior a 35%, o que poderá suceder pela quebra de rendimentos imposta pelo impacto económico causado pelo surto de Covid-19.

Relativamente às rendas não habitacionais permite o diploma o diferimento do pagamento das rendas e assim determina, que o senhorio só tem direito à resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, “se o arrendatário não efetuar o seu pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês”.

A medida contempla os estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas ou os restaurantes e similares, incluindo os que mantenham atividade vendendo comida pronta a consumir ou em regime de take away.

Nestes termos, os inquilinos que tiverem uma quebra superior a 20% nos rendimentos do agregado familiar ou que atinjam uma taxa de esforço superior a 35% vão ter uma moratória ao pagamento da renda até ao mês subsequente ao fim do estado de emergência.

A partir dessa altura as mensalidades que ficaram em atraso terão de ser pagas durante os 12 meses seguintes, juntamente com a renda de cada mês. Após um ano, caso os valores não tenham sido repostos, o senhorio poderá avançar com a resolução do contrato de arrendamento. Até lá não pode denunciar o contrato por incumprimento, nem cobrar juros de mora pelo atraso.

Nas condições supra referidas, importa reforçar que os arrendatários habitacionais, assim como os estudantes que não aufiram rendimentos do trabalho e fiadores, que tenham quebra de rendimento e não consigam pagar a renda, podem pedir um empréstimo, sem juros, ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU). Esta possibilidade não abrange os inquilinos “cuja quebra de rendimentos determine a redução do valor das rendas por eles devidas, nos termos estabelecidos em regimes

especiais de arrendamento ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social”. É que o diploma prevê que as entidades públicas com imóveis arrendados podem, durante o período em que esta lei vigorar, reduzir as rendas aos arrendatários.

Por sua vez, também os senhorios habitacionais que tenham, comprovadamente, uma quebra de rendimentos (de 20% face ao mês anterior ou período homólogo) e cujos arrendatários não recorram a empréstimo do IHRU podem eles solicitar a este instituto um empréstimo, sem juros, para compensar o valor mensal da renda “sempre que o rendimento disponível restante do agregado desça, por tal razão, abaixo do IAS”.

Também os estudantes deslocados de casa podem beneficiar de empréstimos sem juros do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) quando não consigam pagar a renda da habitação onde estão a residir.

De acordo com a proposta do Governo, o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) vai garantir tais empréstimos sem juros, durante o estado de emergência, para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor da renda que corresponda a uma taxa de esforço máxima de 35% do rendimento total do agregado familiar destinada ao pagamento da renda.

Preocupante será certamente a consequente perda de rendimentos das famílias devido à pandemia, pois essas famílias arrendatárias já se encontram em muito má situação económica, com taxas de esforço a ultrapassar os 30%, na maioria dos casos.

Essa taxa de esforço entretanto acrescida pela perda dos rendimentos, bem como pelo esforço de valores vincendos, ou seja, valores “em divida” a liquidar, tornam-se tarefa difícil, caso essas famílias estiverem no desemprego….

Por último releva, que as condições de concessão dos empréstimos supra referidos, serão alvo de regulamento a ser elaborado pelo IHRU e produz todos os seus efeitos a contar da data da sua divulgação no Portal da Habitação, na sequência de aprovação pelo conselho diretivo do IHRU, IP, sujeita a homologação do membro do Governo responsável pela área da habitação.


MENDES FERREIRA & ASSOCIADOS | SOCIEDADE DE ADVOGADOS | R.L
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