Francisca Lamela Martins

Opinião. Demonstração da incapacidade de pagamento das rendas habitacionais

O presente contexto de Estado de Emergência afeta particularmente várias famílias, porquanto, através da imposição de diversas medidas que foram necessárias decretar em nome da saúde pública, designadamente, o encerramento de estabelecimentos, redução do horário normal de trabalho ou até à suspensão do contrato de trabalho de vários trabalhadores, em virtude dos pedidos de lay-off apresentados pelos empregadores, a verdade é que, por estas e outras razões, os rendimentos destas famílias poderão diminuir durante o período em que vigore o Estado de Emergência.

Neste sentido, no passado dia 6 de abril de 2020, foi publicada a Lei n.º 4-C/2020 no qual estabelece um regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, e que veio permitir uma flexibilização no pagamento dessas rendas, quando, comprovadamente, se verifique uma quebra de rendimentos no agregado familiar dos arrendatários.

Contrariamente ao que tem sido entendido, este diploma não se consubstancia apenas numa ajuda aos arrendatários, no que diz respeito ao pagamento das rendas, mas também aos senhorios que assistam à redução do pagamento dessas rendas por parte dos seus arrendatários, porquanto, a quebra dos rendimentos que esta lei visa proteger poderá ocorrer no agregado familiar dos arrendatários, como dos senhorios.

Assim, na perspetiva dos arrendatários, confere-se àqueles que sofram uma quebra superior de 20% dos rendimentos do seu agregado familiar – em comparação aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior e uma taxa de esforço superior a 35% do agregado familiar do arrendatário – a possibilidade de deferir o pagamento das rendas no período em que vigore o Estado de Emergência, até ao prazo de 12 meses após esse termo e, ainda, a concessão aos arrendatários de um empréstimo, sem juros, facultado pelo Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana, I.P.

No que concerne aos senhorios, confere-se a possibilidade de aqueles que assistam a uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior e essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários, solicitarem ao Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana, I.P. a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que o rendimento disponível restante do agregado desça, abaixo do IAS – correspondente a € 438,81.

Neste sentido, no passado dia 14 do corrente mês, foi publicada a Portaria n.º 91/2020 que, em execução da Lei n.º 4-C/2020, veio estabelecer os termos em que é efetuada a demonstração da quebra de rendimentos, para efeito de aplicação daquele regime excecional de incapacidade de pagamento das rendas vencidas a partir do dia 1 de abril de 2020.

Assim, poderá beneficiar destas medidas excecionais e temporárias se verificar uma quebra de rendimentos superior a 20% dos rendimentos de:

  1. Arrendatário de habitação, que constitua a sua residência permanente, quando a parte percentual do total dos rendimentos mensais dos membros do seu agregado familiar que é destinada ao pagamento da renda mensal de habitação seja superior a 35%;
  2. Estudante com contrato de arrendamento para habitação situada a uma distância superior a 50 km da residência permanente do seu agregado familiar, para frequência de estabelecimento de ensino, quando a parte percentual do total dos rendimentos mensais dos membros do seu agregado familiar que é destinada ao pagamento da renda mensal da habitação seja superior a 35%;
  3. Fiador de arrendatários habitacionais, quando a quebra no rendimento mensal dos membros do seu agregado familiar decorra do não pagamento de rendas pelos seus arrendatários ao abrigo do regime excecional da Lei n.º 4-C de 6 de abril, e o rendimento disponível restante desse agregado desça abaixo do valor do indexante dos apoios sociais (IAS).

Ou seja, os rendimentos que deverão ser tidos em consideração para efeitos de demonstração da sua quebra são os do conjunto do agregado familiar dos arrendatários, cuja definição se encontra plasmada no artigo 13.º, n.º 4 e 5 do Código do Imposto do Rendimento sobre as Pessoas Singulares.

Assim, a quebra dos rendimentos é demonstrada da seguinte forma:

  1. Nos casos dos arrendatários e dos fiadores de arrendatário que seja estudante, é demonstrada através da comparação entre a soma dos rendimentos dos membros do agregado familiar no mês em que ocorre a causa determinante da alteração de rendimentos com os rendimentos auferidos pelos mesmos membros do agregado no mês anterior;
  2. Nos casos dos senhorios, através da comparação entre a soma dos rendimentos dos membros do agregado familiar no mês em que se verifica o não pagamento das rendas devidas pelos seus arrendatários com os rendimentos auferidos pelos mesmos membros do agregado no mês anterior.

Porém, nos casos em que o agregado depende no essencial de rendimentos provenientes de trabalho empresarial ou profissional da categoria B do CIRS, e quando a faturação do mês anterior à ocorrência da quebra de rendimentos não seja representativa, estes podem optar por efetuar a demonstração da diminuição dos rendimentos com referência aos rendimentos do período homólogo do ano anterior, e já não do mês anterior.

No que concerne ao conceito de rendimento que é relevante para aplicação destas medidas, é tido em consideração o respetivo valor mensal bruto no caso de rendimentos de trabalho dependente e de rendimento de pensões, o valor antes de IVA no caso dos rendimentos empresariais ou profissionais da categoria B do CIRS, o valor das rendas recebidas no caso de rendimentos prediais, o valor mensal de prestações sociais, apoios à habitação e outros valores de rendimentos recebidos de forma regular e periódica, cujos rendimentos são comprovados, respetivamente, pelos correspondentes recibos de vencimento ou declaração da entidade patronal, recibos ou faturas e documentos emitidos pelas entidades pagadoras que evidenciem o respetivo recebimento, pela declaração do beneficiário, sob compromisso de honra ou, ainda, de declaração do contabilista certificado no caso de trabalhadores independentes no regime de contabilidade organizada.

Por último, importa chamar à atenção que, as pessoas que entregarem ou subscreverem documentos que constituam ou contenham falsas declarações, com o intuito de beneficiaram destas medidas, são responsáveis pelos danos que venham a ocorrer, bem como pelos custos incorridos com a aplicação das referidas medidas excecionais, sem prejuízo da responsabilidade criminal.


MENDES FERREIRA & ASSOCIADOS | SOCIEDADE DE ADVOGADOS | R.L
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